Angemessenheitsgrenze der Heizkosten

Für die Festsetzung der Angemessenheitsgrenze für Heizkosten können nicht Durchschnittswerte zugrunde gelegt werden.

Zur Ermittlung eines Grenzwertes für angemessene Heizkosten ist das Computerprogramm „Heikos“ ungeeignet.

Zu übernehmen sind Heizkosten bis zu einer Grenze des sich unter Anwendung des bundesweiten Heizspiegels (bei Fehlen eines regionalen Heizspiegels) ergebenden Wertes für „extrem hohen“ bzw. „zu hohen“ Heizenergieverbrauch.

So die Entscheidung des Sozialgerichts Stuttgart in dem hier vorliegenden Fall eines Streits über die Höhe der zu berücksichtigenden Heizkosten bei Bezug von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II. Der 1965 geborene Kläger steht seit Anfang 2005 mit Unterbrechungen im Bezug von Leistungen nach dem SGB II beim Beklagten. Er bewohnt eine Ein-Zimmer-Wohnung der Obdachlosen- und Flüchtlingsunterkunft der Stadt F. mit einer Größe von 34,09 Quadratmetern zu monatlichen Benutzungsgebühren in Höhe von 259,42 EUR. Die Warmwasserbereitung erfolgt über Elektroboiler. Für Heizkosten hat der Kläger monatlich Abschlagszahlungen für Gas an die Stadtwerke F. zu entrichten. Für die Zeit ab November 2007 waren Abschläge in Höhe von 64,00 EUR festgesetzt.

Mit Änderungsbescheid vom 17.10.2007 setzte der Beklagte für die Zeit vom 01.11.2007 bis 29.02.2008 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts unter Berücksichtigung von Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von 316,89 EUR fest. Die Heizkosten würden ab November 2007 in Höhe von 64,00 EUR berücksichtigt. Es werde darauf hingewiesen, dass die Heizkosten anhand der letzten Nebenkostenabrechnung unangemessen hoch seien. Der Kläger werde aufgefordert, diese Kosten zu senken, da bei der nächsten Heizkostenabrechnung nur noch die angemessenen Kosten berücksichtigt werden könnten. Als angemessen gelte im Falle des Klägers eine monatliche Heizkostenpauschale von 52,65 EUR. Den dagegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte als unzulässig zurück. Im darauffolgenden Klageverfahren schlossen die Beteiligten einen Vergleich, wonach der Beklagte zusagte, die Heizkosten des Klägers in tatsächlicher Höhe zu übernehmen, solange dem Kläger unwirtschaftliches Heizen nicht nachgewiesen werde. Der Kläger sagte zu, die Heizkosten im Rahmen seiner Möglichkeiten gering zu halten.

Mit Änderungsbescheid vom 15.10.2008 setzte der Beklagte die Leistungen für die Zeit vom 01.11.2008 bis 28.02.2009 auf 657,79 EUR monatlich neu fest (351,00 EUR Regelleistung, 306,79 EUR Kosten für Unterkunft und Heizung). Ab November 2008 werde der Gasabschlag auf den Maximalbetrag von 54,00 EUR gekürzt. Da der Gesamtverbrauch im Gegensatz zum Vorjahr um 4.712 kWh gestiegen sei, werde von unwirtschaftlichem Verhalten ausgegangen. Nach Einlegung eines Widerspruchs teilte die Beklagte mit, es würden rückwirkend die Nebenkosten in voller Höhe übernommen, da die Pauschale für Warmwasseraufbereitung nicht abgezogen werde. Mit Widerspruchsbescheid vom 18.12.2008 übernahm die Beklagte lediglich die angemessenen Heizkosten mit Abschlagszahlungen in höhe von 61,00 EUR. Daraufhin hat der Kläger Klage vor dem Sozialgericht Stuttgart erhoben. Es seien nicht die schwierigen Heizungsmöglichkeiten (Altbau, schlecht isoliert, kalter Keller, Wohnung im Erdgeschoss) beachtet worden.

In seiner Urteilsbegründung führt das Sozialgericht Stuttgart aus, dass gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 SGB X ein Verwaltungsakt mit Wirkung für die Zukunft aufzuheben ist, soweit in den tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen, die beim Erlass eines Verwaltungsaktes mit Dauerwirkung vorgelegen haben, eine wesentliche Änderung eintritt. Der Verwaltungsakt ist mit Wirkung vom Zeitpunkt der Änderung der Verhältnisse aufzuheben, soweit die Änderung zugunsten des Betroffenen erfolgt (§ 48 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SGB X in Verbindung mit §§ 40 Abs. 1 Nr. 1 SGB II in der bis 31.03.2011 geltenden Fassung, 330 Abs. 3 Satz 1 SGB III).

Durch Neufestsetzung der ab 01.11.2008 vom Kläger monatlich zu zahlenden Gasabschläge durch die Stadtwerke F. ist nach Erlass des Bewilligungsbescheides vom 31.07.2008 eine wesentliche Änderung in den tatsächlichen Verhältnissen zugunsten des Klägers insoweit eingetreten, als der Kläger ab 01.11.2008 Anspruch auf Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von 335,42 EUR (anstelle von zuvor 316,79 EUR) hat.

Dem Kläger entstehen für die Zeit ab 01.11.2008 monatlich Aufwendungen für die Unterkunft in Höhe von 259,42 EUR und für Heizkosten in Höhe von 93,00 EUR.

Nach § 22 Abs. 1 SGB II in der Fassung des Gesetzes zur Fortentwicklung der Grundsicherung für Arbeitsuchende vom 20.07.2006 werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind.

Dass die Benutzungsgebühren nicht angemessen wären, ist weder nach dem Mietspiegel für die Stadt F. noch nach der Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz ersichtlich und wurde vom Beklagten auch nicht behauptet. Der Beklagte hat die Benutzungsgebühren in Höhe von 259,42 EUR zutreffend in tatsächlicher Höhe berücksichtigt.

Die Heizkosten des Klägers sind mit 93,00 EUR für Abschlagszahlungen unangemessen. Angemessen und zu berücksichtigten sind Heizkosten in Höhe von 76,00 EUR und nicht – wie der Beklagte meint – nur in Höhe von 61,00 EUR. Bei der Angemessenheitsprüfung ist ein konkret-individueller Maßstab anzulegen, wobei die Angemessenheitsprüfung getrennt von der Prüfung der Angemessenheit der Unterkunftskosten zu erfolgen hat1. Die tatsächlich anfallenden Kosten sind als angemessen anzusehen, soweit sie nicht einen Grenzwert überschreiten, der unangemessenes Heizen indiziert.

Allerdings kann ein solcher Grenzwert nicht anhand des von dem Beklagten angewandten Computerprogrammes „Heikos“ ermittelt werden. Zwar hält es das Sozialgericht nicht für ausgeschlossen, auch eine konkret-individuelle Angemessenheitsgrenze anhand eines Berechnungsverfahrens zu ermitteln, in welches repräsentativ erhobene Daten zum Heizwärmebedarf nach Gebäudealter und –typ und Nutzungsgrade einzelner Heizsysteme eingestellt und die klimatischen Bedingungen, Energiequelle und konkrete Preise des Energieversorgers berücksichtigt werden. Für nicht zulässig erachtet es das Sozialgericht jedoch, eine Angemessenheitsobergrenze anhand von Durchschnittswerten für einzelne Berechnungsposten zu bilden. So legt die Berechnungsmethode des Beklagten für die Berechnungsposten „Baualter“, „Wärmedämmung“ und „Wirkungsgrad der Heizungsanlage“ einen von der Forschungsstelle für Energiewirtschaft e.V. ermittelten durchschnittlichen Heizwärmebedarf in Westdeutschland nach Gebäudealter und Gebäudetyp sowie die durchschnittlichen Jahresnutzungsgrade der Heizsysteme in deutschen Haushalten zugrunde. Dabei werden die konkreten Verhältnisse (Fläche der Fenster, Lage der Wohnung im Haus, Fläche der Außenwände, Dämmwert der Fenster) des zu beurteilenden Haushalts nicht ausreichend berücksichtigt. Insbesondere ist zu bedenken, dass Hilfebedürftigen im Rahmen der Angemessenheit der Unterkunftskosten lediglich Wohnraum zugestanden wird, der nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist2. Dementsprechend wird der Wohnraum Hilfebedürftiger typischerweise eher einen unterdurchschnittlichen Energiestandard aufweisen. Würden die als angemessenen angesehenen Heizkosten gleichwohl auf Durchschnittswerte begrenzt, würde dem Hilfebedürftigen ein überdurchschnittliches Energiesparverhalten abverlangt werden. Dies kann jedoch nicht Maßstab für die Festlegung einer Angemessenheitsgrenze von Heizkosten sein. Auch lässt der Ansatz eines Durchschnittswertes außer Acht, dass auch die über dem Durchschnittswert liegenden Heizwärmebedarfswerte in die Ermittlung des Durchschnittswerts als repräsentative Daten einfließen. Dementsprechend dürften jedoch nur Heizwärmebedarfswerte, die über den in die Ermittlung des Durchschnittswertes eingeflossenen Werten liegen, gegebenenfalls bereinigt um „Ausreißer“, als untypisch bzw. unangemessen angesehen werden können. Des Weiteren wird bei der Berechnungsmethode des Beklagten bei Ansatz der Gradtagszahlen von einer durchschnittlichen Raumtemperatur von 20 Grad Celsius und einer Nachtabsenkung von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr ausgegangen. Hierbei bleibt unberücksichtigt, dass der konkrete Bauzustand der Wohnung (Raumfeuchtigkeit, Zugluft), aber auch die individuelle Behaglichkeitstemperatur und die individuellen Lebensverhältnisse höhere Temperaturen erfordern können, ohne dass die höhere Raumtemperatur sogleich ein unangemessenes bzw. unwirtschaftliches Heizverhalten bedingt. Insbesondere ist nicht erkennbar, warum beispielsweise bei einer Raumtemperatur von 21 Grad Celsius ein unangemessenen Heizverhalten angenommen werden sollte. Die Einstellung einer höheren Raumtemperatur bei Ermittlung der angemessenen Heizkosten sieht das Berechnungsprogramm des Beklagten jedoch nur bei Vorliegen medizinischer Gründe vor. Letztendlich kommt die Berechnungsmethode des Beklagten durch den Ansatz von Durchschnittswerten auch einer Pauschalierung der Heizkosten gleich, was jedoch dem Verordnungsgeber vorbehalten ist3.

Dass die vom Beklagten angewandte Berechnungsmethode zur Ermittlung der angemessenen Heizkosten untauglich ist, bedeutet jedoch nicht, dass die Heizkosten in jedem Falle und in jeder Höhe zu übernehmen sind. Eklatant kostspieliges oder unwirtschaftliches Heizen ist auch vom Grundsicherungsträger nicht zu finanzieren. Anhaltspunkte dafür, dass die Heizkosten unangemessen hoch sind, können sich insbesondere daraus ergeben, dass die tatsächlich anfallenden Kosten die durchschnittlich aufgewandten Kosten aller Verbraucher für eine Wohnung der den abstrakten Angemessenheitskriterien entsprechenden Größe signifikant überschreiten4. In Anschluss an die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts hält es das Sozialgericht Stuttgart zur Bestimmung eines solchen Grenzwertes für den Regelfall einer mit Öl, Erdgas oder Fernwärme beheizten Wohnung für möglich, die von der co2online gGmbH in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund erstellten und durch das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit geförderten „Kommunalen Heizspiegel“ bzw. – soweit, wie hier, diese für das Gebiet des jeweiligen Trägers fehlen – den „Bundesweiten Heizspiegel“ heranzuziehen5.

Aus dem „Bundesweiten Heizspiegel“, der auf bundesweit erhobenen Heizdaten von rund 63.000 zentral beheizten Wohngebäuden basiert, was hinreichend repräsentativ erscheint und der seit 2005 jährlich veröffentlicht wird, ergeben sich Vergleichswerte für öl-, erdgas- und fernwärmebeheizte Wohnungen gestaffelt nach der von der jeweiligen Heizungsanlage zu beheizenden Wohnfläche, die hinsichtlich des Heizenergieverbrauchs zwischen „optimal“, „durchschnittlich“, „erhöht“ und „extrem hoch“ unterscheiden. Der Grenzwert, der zugrunde zu legen ist, ist das Produkt aus dem Wert, der auf „extrem hohe“ Heizkosten bezogen auf den jeweiligen Energieträger und die Größe der Wohnanlage hindeutet, und dem Wert, der sich für den Haushalt des Hilfebedürftigen als abstrakt angemessene Wohnfläche nach den Ausführungsbestimmungen der Länder zu § 10 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) bzw. § 5 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz a.F. (WoBindG) ergibt6.

Der Grundsicherungsempfänger kann also im Regelfall die tatsächlichen Heizkosten nur bis zur Obergrenze aus dem Produkt des Wertes für extrem hohe Heizkosten mit der angemessenen Wohnfläche (in Quadratmetern) geltend machen. Soweit die konkret geltend gemachten tatsächlichen Heizkosten den auf dieser Datengrundlage zu ermittelnden Grenzwert überschreiten, besteht Anlass zu der Annahme, dass diese Kosten auch unangemessen hoch im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II sind, nachdem die gewählte Grenze bereits unwirtschaftliches und tendenziell unökologisches Heizverhalten berücksichtigt. Darüber hinausgehende Heizkosten entstehen dann offensichtlich aus einem Verbrauch, der dem allgemeinen Heizverhalten in der Bevölkerung nicht mehr entspricht. Ein Grenzwert auf Grundlage der ungünstigsten Verbrauchskategorie trägt dabei – entgegen der Berechnungsmethode des Beklagten – dem Gesichtspunkt Rechnung, dass die im Einzelfall entstehenden Heizkosten von Faktoren abhängen, die dem Einfluss des Hilfesuchenden weitgehend entzogen sind. Empfänger von Arbeitslosengeld II, deren angemessene Aufwendungen für die Unterkunft sich an Wohnungen des unteren Marktsegments orientieren, dürften dabei typischerweise älteren Wohnraum mit einem unterdurchschnittlichen Energiestandard nutzen. Soweit jedoch der genannte Grenzwert erreicht ist, sind auch von einem Hilfebedürftigen Maßnahmen zu erwarten, die zur Senkung der Heizkosten führen. Es obliegt in solchen Fällen dann dem Hilfesuchenden, konkret vorzubringen, warum seine Aufwendungen für die Heizung über dem Grenzwert liegen, im jeweiligen Einzelfall aber gleichwohl noch als angemessen anzusehen sind7.

Nach diesen Maßstäben stellen die monatlichen Gasabschlagszahlungen des Klägers in Höhe von 93,00 EUR im streitigen Zeitraum keine angemessenen Heizkosten dar. Als angemessenen sind noch Abschlagszahlungen bis zu 76,00 EUR anzusehen, welche als Bedarf bei den Kosten für Unterkunft und Heizung zu berücksichtigen sind.

Diesen Wert hat das Sozialgericht Stuttgart aus den bundesweiten Heizspiegeln für die Abrechnungsjahre 20078 und 20089 in Verbindung mit der Jahresabrechnung des Klägers für Gas für die Zeit von 31.08.2007 bis 02.09.2008 ermittelt. Dabei hat das Sozialgericht Stuttgart – anders als das Bundessozialgericht10 – nicht die dem Heizspiegel zu entnehmenden Beträge für „extrem hohe“ (Heizspiegel für Abrechnungsjahr 2007) bzw. „zu hohe“ (Heizspiegel für Abrechnungsjahr 200) Heizkosten als Vergleichsmaßstab angesetzt, sondern die entsprechenden Heizenergieverbrauchswerte angesetzt. Denn zur Überzeugung des Sozialgerichts kann jedenfalls im Falle von durch öffentliche Energieversorger geliefertes Erdgas oder fernbeheizte Gebäude, ebenso wie bei heizölbeheizten Mehrfamilienhäusern, für die Bewertung der Angemessenheit der Kosten nur auf die Angemessenheit des Energieverbrauch abgestellt werden. Lediglich der Verbrauch ist in diesen Fällen durch den Hilfebedürftigen unmittelbar steuerbar. Die Höhe der zusätzlich anfallenden Grundkosten ist dagegen nicht verbrauchsabhängig und nicht vom Hilfebedürftigen zu beeinflussen. Diese Kosten in die Ermittlung der Angemessenheitsgrenze einzubeziehen ist daher nicht gerechtfertigt. Dies mag in Fälle, in denen die Heizkosten allein aus dem verbrauchten Heizmaterial bestehen und der Hilfebedürftige den Lieferanten als auch den Lieferzeitpunkt frei wählen kann, etwa bei ölbeheizten Einfamilienhäusern mit eigenem Öltank, so dass der Hilfebedürftige es in der Hand hat, das Heizmaterial möglichst günstig zu beschaffen, anders sein. Darüber hat das Sozialgericht hier jedoch nicht zu befinden.

Der Heizspiegel für das Abrechnungsjahr 2007 nennt für einen „extrem hohen“ Verbrauch für erdgasbeheizte Gebäude mit einer Wohnfläche von 100 bis 250 Quadratmetern (m²) mehr als 227 Kilowattstunden (kWh) je m² und Jahr. Der Heizspiegel für das Abrechnungsjahr 2008 weist einen entsprechenden Wert für einen „zu hohen“ Verbrauch von 236 kWh aus. Daraus ergibt sich bei einer für einen Einpersonenhaushalt angemessenen Wohnungsgröße von 45 m²11 ein maximal angemessener Verbrauch für das Jahr 2007 von 10.215 kWh und für das Jahr 2008 von 10.620 kWh. Die den im streitigen Zeitraum zu zahlenden Heizkostenabschlägen zugrundeliegende Jahresabrechnung vom 18.09.2008 bezieht sich auf die Zeit vom 31.08.2007 bis 31.12.2007 (123 Tage) und vom 01.01.2008 bis 02.09.2008 (246 Tage). Für den Zeitraum vom 31.08.2007 bis 31.12.2007 beträgt der angemessenen Verbrauch nach dem Heizspiegel 3.442,31507 kWh (10.215 kWh / 365 Tage x 123 Tage), für den Zeitraum vom 01.01.2008 bis 02.09.2008 7.138,03279 kWh (10.620 kWh / 366 Tage x 246 Tage). Multipliziert mit Verbrauchskosten im Jahr 2007 von 5,54 ct/kWh gemäß der Jahresabrechnung bzw. im Jahr 2008 von 6,02 ct/kWh errechnen sich angemessenen Verbrauchskosten vom 190,70 EUR für die Zeit von 31.08.2007 bis 31.12.2007 und von 429,71 EUR für die Zeit vom 01.01.2008 bis 02.09.2008. Bei Hinzurechnung der Grundkosten von 27,30 EUR für die Zeit vom 31.08.2007 bis 31.12.2007 und von 54,44 EUR für die Zeit vom 01.01.2008 bis 02.09.2008 ergibt sich ein Betrag für angemessene Heizkosten von 702,15 EUR zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer (133,41 EUR), mithin von 835,56 EUR. Anhand des tatsächlichen Jahresabrechnungsbetrages in Höhe von 1.006,48 EUR haben die Stadtwerke F. 11 Abschlagzahlungen zu je 93,00 EUR festgesetzt. Übertragen auf die maximal angemessenen Heizkosten von 835,56 EUR ergeben sich maximal angemessenen Abschlagzahlungen in Höhe von 76,00 EUR.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Berücksichtigung der Heizkosten bis zu dem Grenzwert von monatlich 76,00 EUR. Soweit der Kläger darüber hinaus die Berücksichtigung von Heizkosten in Höhe von 93,00 EUR monatlich begehrt, ist die Klage unbegründet und war abzuweisen.

Konkrete Ausführungen, warum die über diesen Betrag hinausgehenden Heizkosten im Einzelfall des Klägers gleichwohl als angemessenen zu bewerten sein sollten, hat der Kläger nicht gemacht. Den vom Kläger vorgebrachten Tatsachen, seine Wohnung liege im Erdgeschoss über einem kalten Keller und bei dem Gebäude handele es sich um einen schlecht isolierten Altbau, ist bereits dadurch Rechnung getragen, dass für die Ermittlung des Grenzwertes auf die ungünstigste Verbrauchskategorie des Heizspiegels abgestellt worden ist, weil davon ausgegangen wird, dass Empfänger von Arbeitslosengeld II typischerweise älteren Wohnraum mit einem unterdurchschnittlichen Energiestandard nutzen. Den Grenzwert übersteigende Heizkosten erklären sich auch anhand der Angaben des Klägers, die Wohnraumhöhe liege bei etwa 2,40 Metern und die Fenster seien doppelt verglast, nicht. Gründe für das Anfallen von Heizkosten über dem Grenzwert sind sonach nicht ersichtlich, so dass davon auszugehen ist, dass die darüberhinausgehenden Kosten unangemessen und damit nicht zu berücksichtigen sind.

Der Beklagte hatte den Kläger bereits im Oktober 2007, also zeitnah nach Beginn des für die im streitigen Bewilligungszeitraum zu zahlenden Abschlagszahlungen maßgeblichen Abrechnungszeitraums, auf die Unangemessenheit seiner (damaligen) Heizkosten hingewiesen. Dass der zu dieser Zeit vom Beklagten als angemessenen genannte Betrag nicht den hier als angemessen ermittelten Kosten entsprach, ist schon deshalb unerheblich, weil der Grenzwert für die angemessenen Heizkosten insbesondere durch jährlich unterschiedliche Witterungsverhältnisse und häufige Preisveränderungen variiert und die Benennung eines konkreten Betrages für zukünftige Abschlagszahlungen nicht möglich ist. Der Kläger hat Heizenergie in unangemessenem Umfang verbraucht und Kosten über dem Grenzwert entstehen lassen, obwohl er aufgrund des Hinweises des Beklagten zu sparsamem Heizenergieverbrauch angehalten war und hinsichtlich der Nichtübernahme nicht angemessener Kosten gewarnt war. Von einer Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Senkung der Heizkosten auf einen angemessenen Betrag und der Folge der weiteren Übernahme der tatsächlichen Heizkosten kann vor diesem Hintergrund nicht ausgegangen werden.

Sozialgericht Stuttgart, Urteil vom 12. Dezember 2011 – S 18 AS 8899/08

  1. vgl. dazu mit ausführlicher Begründung, welcher sich die Kammer vollumfänglich anschließt: BSG, Urteil vom 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R[]
  2. vgl. BSG, Urteil vom 07.11.2006 – B 7b AS 18/06 R[]
  3. vgl. § 27 Nr. 1 SGB II in der Fassung des Gesetzes zur Fortentwicklung der Grundsicherung für Arbeitsuchende vom 20.07.2006; vgl. auch BSG, Urteil vom 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R[]
  4. BSG, a.a.O.[]
  5. vgl. BSG a.a.O. m.w.N., auch BSG, Urteil vom 13.04.2011 – B 14 AS 32/09 R m.w.N.[]
  6. BSG, Urteil vom 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R[]
  7. vgl. BSG, Urteil vom 02.07.2009 – B 14 AS 33/08 R[]
  8. „Der Bundesweite Heizspiegel – Vergleichswerte zu Heizenergieverbrauch und Heizkosten für das Abrechnungsjahr 2007“[]
  9. „Heizspiegel bundesweit 2009 – Vergleichswerte zu Heizenergieverbrauch, Heizkosten und CO2-Emissionen“[]
  10. z.B. BSG, Urteil vom 20.08.2009 – B 14 AS 65/08 R und Urteil vom 02.07.2009 – B 14 AS B 14 AS 33/08 R[]
  11. vgl. Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Sicherung der Bindung in der sozialen Wohnraumförderung vom 12.02.2002, GABl. S. 240/245, i.d.F. der Verwaltungsvorschrift vom 22.01.2004, GABl. S. 248[]