Mietkosten in Kiel

Aktuelles

In einer Grundsatzentscheidung hat sich das Sozialgericht Kiel zu den erstattungsfähigen Kosten der Unterkunft von Empfängern von Leistungen nach dem SGB II geäußert. Zentral geht es um die Bestimmung der Mietobergrenze und hier um die Berechnung der Betriebskosten.

In den hier vorliegenden Fällen begehren die Kläger die Anerkennung der tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung. Nach einer Aufforderung durch das jeweilige Jobcenter, die Kosten der Unterkunft zu senken, sind in  einem Fall für eine 46 qm große Zwei-Zimmerwohnung 308,50 € Bruttokaltmiete als Kosten der Unterkunft und 50,00 € als Heizkosten anerkannt worden.  Im zweiten Fall sind für 46 qm die Kosten der Unterkunft nach Aufforderung zur Kostensenkung in Höhe von 301,50 € Bruttokaltmiete als Kosten der Unterkunft und 50,00 € als Heizkosten anerkannt worden. In beiden Fällen belaufen sich die tatsächlichen Kosten auf 360,00 €. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren haben die Kläger Klage vor dem Sozialgericht Kiel erhoben.

In seiner Urteilsbegründung hat das Sozialgericht Kiel darauf verwiesen, dass der Ausgangspunkt  für die Gewährung von Leistungen für die Unterkunft die tatsächlichen Aufwendungen (§ 22 Abs. 1 S. 1 SGB II) sind, soweit und solange sie angemessen sind. Der Begriff angemessen ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der der Auslegung bedarf und dessen Auslegung durch die Verwaltung gerichtlich voll überprüfbar ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Lebensstandard, der durch die Gewährung von Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung sowie durch die Leistungen der Grundsicherung für Arbeit-suchende gesichert werden soll, annähernd dem Lebensstandard entspricht, den Bezieher unterer Erwerbseinkommen führen.

Das Sozialgericht Kiel schließt sich der vom Bundessozialgericht in seinen Urteilen immer wieder verwendeten Produkttheorie an1, nach der das angemessene Maß aus einem Produkt aus angemessener Wohnungsgröße und Standard entspricht. Zunächst bedarf es danach der Feststellung, welche Größe die gemietete Wohnung aufweist. Nach Feststellung der Wohnraumgröße ist als weiterer Faktor der Wohnstandard zu berücksichtigen. Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Die Wohnung muss im unteren Segment der nach der Größe in Betracht kommenden Wohnungen in dem räumlichen Bezirk liegen, der den Vergleichsmaßstab bildet.

Zur Bestimmung der angemessenen Größe der von Leistungsbeziehern angemieteten oder anzumietenden Wohnung kann auf die landesrechtlichen Vorschriften zur Wohnraumförderung zurückgegriffen werden2. Nach Nr. 8.5.1 der Verwaltungsvorschrift zur Sicherung von Bindungen in der sozialen Wohnraumförderung nach Wohnungsbindungsge-setz und Wohnraumförderungsgesetz (VwV-SozW 20043) gilt für Ein-Personen-Haushalte eine Wohnungsgröße von bis zu 50 m² als angemessen.

Als räumlicher Vergleichsmaßstab für die Bestimmung des angemessenen Wohnungsstandards ist in erster Linie der Wohnort des Hilfebedürftigen maßgebend4. Ein Umzug in einen anderen Wohnort, der mit einer Aufgabe des sozialen Umfeldes verbunden wäre, kann von ihm im Regelfall nicht verlangt werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich der räumliche Vergleichsmaßstab strikt am kommunal-verfassungsrechtlichen Begriff der „Gemeinde“ nach dem jeweiligen landesrechtlichen Kommunalrecht orientieren muss. Bei der Bildung des räumlichen Vergleichsmaßstabs kann es – insbesondere im ländlichen Raum – geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen, während in größeren Städten andererseits eine Unterteilung in meh-rere kleinere Vergleichsgebiete, die kommunalverfassungsrechtlich keine selbständigen Einheiten darstellen, geboten sein kann.

In den Vergleichsmaßstab für die Bestimmung des angemessenen Wohnungsstandards kann das gesamte Kieler Stadtgebiet mit einbezogen werden. Das ist im Hinblick auf die räumliche Größe der Stadt Kiel angemessen. Zur Bestimmung des angemessenen Quad-ratmeterpreises kann der für das gesamte Stadtgebiet erstellte Mietspiegel herangezogen werden5. Dabei ist einhellige Ansicht, dass für Empfänger von Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende oder von Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung grundsätzlich nur Mieten im unteren Bereich in Betracht kommen6.

Ein schlüssiges Konzept liegt nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts dann vor, wenn der Ersteller planmäßig vorgegangen ist im Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter Tatsachen im maßgeblichen Vergleichsraum sowie für sämtliche Anwendungsfälle und nicht nur punktuell im Einzelfall7. Danach sind folgende Schlüssigkeitsanforderungen zu stellen:

  • die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung),
  • es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. welche Art von Wohnungen:
    • Differenzierung nach Standard der Wohnungen,
    • Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit),
    • Differenzierung nach Wohnungsgröße,
  • Angaben über den Beobachtungszeitraum,
  • Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietspiegel),
  • Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten,
  • Validität der Datenerhebung,
  • Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und
  • Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze).

Ein schlüssiges Konzept liegt für den streitgegenständlichen Zeitraum vor. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts ist es zulässig, auf Daten aus einem qualifizierten Mietspiegel zurückzugreifen. „Da bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels die Repräsentativität der Stichprobe durch die Annahme der Chance gleicher Wahrscheinlichkeit der Abbildung der im Detail unbekannten Realität der Grundgesamtheit des Gesamtwohnungsbestandes fingiert wird8 und eine umfassende verfahrensrechtliche Absicherung durch die beteiligten Interessengruppen stattfindet, ist die Repräsentativität und Validität der Datenerhebung auch im Rahmen des schlüssigen Konzepts regelmäßig als ausreichend anzusehen9.

Für die Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises kann daher auf den qualifizierten Mietspiegel (vgl. § 558 d BGB) der Stadt Kiel zurückgegriffen werden. Dieser ist nämlich nach der zitierten Rechtsprechung des Bundessozialgerichts als vorrangige Erkenntnisquelle heranzuziehen10.

Das Sozialgericht Kiel geht von einer Repräsentativität und Validität der Datenerhebung aus. Diese werden auch dadurch gewährleistet, dass die unterschiedlichsten Interessengruppen des Wohnungsmarktes der Stadt Kiel an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt waren (Arbeitsgemeinschaft Schleswig-Holsteinischer Wohnungsunternehmen, Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein von Kiel und Umgebung e.V., Industrie- und Handelskammer zu Kiel, Kieler Mieterverein e. V., Landesverband Freier Wohnungsunternehmen e. V., Immobilien Verband Deutschland IVD).

Der Kieler Mietspiegel kann nach seiner Veröffentlichung ab dem Monat angewendet werden, der dem der Veröffentlichung folgt11. Die Mietspiegel 2010, der am 12.11.2010 veröffentlicht wurde, kann daher ab dem Monat Dezember 2010 angewendet werden.

Bei der Berechnung ist hinsichtlich der Auswahl der ausschlaggebenden Referenzwerte zu berücksichtigen, dass dem Hilfebedürftigen grundsätzlich nur ein einfacher und im unteren Segment liegender Ausstattungsgrad der Wohnung zusteht12. Das bedeutet zwar nicht, dass der Hilfesuchende auf die allerniedrigste Stufe des Wohnraums zu verweisen ist, eine Bemessung der Angemessenheitsgrenze nach unter dem Durchschnitt liegen-den Wohnraum ist aber in jedem Fall zulässig. Bei der Bestimmung des angemessenen Wohnraums ist auch zu beachten, dass Bezieher von staatlichen Sozialleistungen nicht besser gestellt werden können und sollen als Erwerbstätige mit geringem Einkommen, das nur knapp oberhalb der maßgeblichen Grenze zur Bestimmung der sozialhilferechtlichen Hilfebedürftigkeit liegt. Dieser Personenkreis unternimmt regelmäßig erhebliche Anstrengungen zur Senkung der Unterkunftskosten, um den für den sonstigen Lebensunterhalt zur Verfügung stehenden Einkommensanteil zu erhöhen. Insofern ist nach Ansicht des Sozialgerichts Kiel eine Verweisung auf preislich im unteren Drittel liegenden Wohnraum in jedem Fall und nach wie vor angemessen13.

Eine solche Gewichtung ist nach der Rechtsprechung des Bundessozialgericht zulässig14, da die Gewichtung nicht nach Bauklassen erfolgte.

Der ermittelte Wert von 4,93 € bietet ausweislich des Mietspiegels auch die Möglichkeit, weitere Wohnungen aus anderen Segmenten anzumieten, die ebenfalls als angemessen anzusehen sind, da der ermittelte Wert insofern über dem dortigen unteren Spannenwert liegt. In diesem Zusammenhang sind nämlich auch Wohnungen der Größe bis 45 m² (Zeilen b und f des Kieler Mietspiegels) nicht grundsätzlich unangemessen, da der Wert von 60 m² nach der Verwaltungsvorschrift zur Sicherung von Bindungen in der sozialen Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein15 insofern lediglich einen Regelhöchstwert darstellt. Es besteht also kein Anspruch auf eine 50 m² große Wohnung, vielmehr sind Hilfebedürftige grundsätzlich auch auf kleinere Wohnungen verweisbar, jedenfalls so lange nicht (nahezu) ausschließlich erheblich kleinere Wohnungen zur Verfügung stehen16. Es ist somit möglich, eine kleine, aber sehr gut ausgestattete Wohnung anzumieten, wenn der Einzelne auf dieses Verhältnis wert legt. Dies folgt unmittelbar aus der Produkttheorie des Bundessozialgerichts, das den größenangemessenen Maximalwert lediglich zur Berechnung des Produkts heranzieht17.

Soweit die Auffassung vertreten wird, dass die Berechnungsmaßstäbe des Beklagten zur Mietobergrenze nicht mit den Ausführungen in der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts vereinbar seien so ist dem zumindest für die Obergrenze für die Bruttokaltmiete nicht zu folgen.

Insbesondere ist der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts nicht zu entnehmen, dass eine Bestimmung
des angemessenen Wohnungsstandards über den den Verhandlungen der Vertragsparteien unterliegenden Preis ausdrücklich nicht stattzufinden habe. Das Bundessozialgericht hat in seinen jüngsten Urteilen die Auswertung der im Mietspiegel abgebildeten Preise pro Quadratmeter nicht für unzulässig erklärt, sondern lediglich kritisiert, nach welchen Kriterien die in die Berechnung einbezogenen Werte ausgewählt wurden und dass sie jeweils eine nur beschränkte Aussagekraft besitzen und keine Verteilung über den gesamten Vergleichsraum sicherstellen18. Es ist danach darauf zu achten, dass die Leistungsberechtigten nicht durch die Auswahl bestimmter Felder faktisch auf bestimmte Bezirke oder Ortsteile beschränkt werden. Diese Gefahr bietet die in Kiel gewählte und vom Schleswig-Holsteinischen Landessozialgericht dem Grunde nach bestätigte Vorgehensweise jedoch nicht.

Sofern darauf verwiesen wird, es sei auch nicht zulässig, auf den arithmetischen Mittelwert aus den Mittelwerten der Bauklassen als abschließenden Schritt zur Berechnung einer grundsicherungsrelevanten Vergleichsmiete abzustellen, so hat das Bundessozialgericht eine solche Vorgehensweise in seiner Entscheidung vom 19.10.2010 in der Tat für unzulässig erklärt, soweit sich aus dem für den verfahrensgegenständlichen Berliner Mietspiegel ausgewerteten Da tenmaterial nicht ergibt, dass die ausgewählte Bauklasse über das gesamte Stadtgebiet verteilt sei. Das in Kiel gewählte und vom Schleswig-Holsteinischen Landessozialgericht in seiner Entscheidung vom 11.04.2011 dem Grunde nach bestätigte Konzept stellt jedoch gerade nicht auf Baualtersklassen ab.

Auch für die Auffassung, dass der gewichtete Mittelwert aus allen Mittelwerten der Zeilen b und f des Mietspiegels zu bilden sei, wobei die Gewichtung anhand des Verhältnisses der Anzahl der den einzelnen Feldern zuzuordnenden Wohnungen vorzunehmen sei, ergibt sich kein zwingender Grund dafür, dieses Konzept anstelle der des Beklagten zu verwenden. Denn die Kritik des Bundessozialgerichts in seiner Entscheidung vom 19.10.2010 bezog sich auf den Berliner Mietspiegel, der in den jeweiligen Rasterfeldern gerade nicht erkennen lässt, wie hoch die Anzahl der ausgewerteten Wohnungen jeweils war.

Die Kritik am Kieler Konzept und der Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Landessozialgerichts vom 11.04.201119, dass nach der Entscheidung des Bundessozialgerichts20 eine Gewichtung nicht anhand der Feldbesetzungsangaben im Mietspiegel vorgenommen werden könne, sondern vielmehr das dem Mietspiegel zugrunde liegende Datenmaterial darauf hin untersucht werden müsse, ob es Aussagen darüber enthält, wie viele Wohnungen einer durch die jeweiligen Mietspiegelfelder repräsentierten Art, Lage und Ausstattung tatsächlich vorhanden sind, geht fehl, da die Kritik des Bundessozialgerichts den Mietspiegel Duisburg betraf, der – ebenso wie der Berliner Mietspiegel – nicht erkennen lässt, wie viele Wohnungen zur Bestimmung der Spannenwerte und der Mittelwerte ausgewertet wurden. Gerade diese Aussagen sind dem Kieler Mietspiegel jedoch zu entnehmen.

Das Bundessozialgericht hat in dieser Entscheidung auch ausgeführt, dass es zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen qualifizierten Mietspiegel ausreicht, wenn ein repräsentativer Rücklauf von Datensätzen in Höhe von in der Regel 30 Angaben für die durch die jeweiligen Tabellenfelder beschriebenen Wohnungstypen vorhanden ist. Nach dem Kieler Konzept wird eine Mehrzahl von Feldern mit einer jeweils ausreichenden Anzahl ausgewerteter Daten und einer insgesamt sehr hohen Anzahl von Wohnungen in die Berechnung einbezogen. Dieser Umstand erhöht die Aussagekraft des ermittelten Wertes und stellt in einem besonderen Maß sicher, dass die tatsächlichen Verhältnisse sich in dem Wert der Mietobergrenze wiederspiegeln.

Allerdings hält das Sozialgericht Kiel nicht mehr an der vormals vertretenen Auffassung fest, dass auch für die Betriebskosten eine Gewichtung vorzunehmen ist. Das Sozialgericht schließt sich vielmehr der Überlegung des Bundessozialgerichts21 an, dass für die in die Berechnung der Mietobergrenze einfließenden Betriebskosten auf die Addition der Durchschnittswerte für alle Posten abzustellen ist, die auch in der Betriebskostenverordnung genannt wer-den und dass diese Werte den (nichtamtlichen) Übersichten in Mietspiegeln oder Übersichten der örtlichen Interessenverbände entnommen werden können.

Dabei ist nicht auf den Betriebskostenspiegel Schleswig-Holstein abzustellen. Dieser ist nach eigenen Aussagen des Herausgebers – des Deutschen Mieterbundes – nicht auf hinreichend valides Datenmaterial zurückzuführen. Vielmehr ist auf die Übersicht in Tabelle 1 des Kieler Mietspiegels zurückzugreifen. Die Daten wurden von dem Forschungsinstitut F+B Forschung und Beratung erhoben und ausgewertet. Die Ergebnisse beruhen auf einer Auswertung einer ausreichend großen Anzahl von Betriebskostenabrechnungen (1.366 im Jahr 2008 und 1.424 im Jahr 2010).

Es ist auch tatsächlich nicht ersichtlich, dass eine Gewichtung der Durchschnittswerte das tatsächliche Bild im grundsicherungsrechtlich relevanten Bereich einfacher Lage und Ausstattung zutreffender widerspiegelt als die Addition aller Durchschnittswerte. Die stichprobenartige Umfrage des Gerichts bei den örtlichen Wohnungsgesellschaften und bei dem Kieler Mieterverein hat ergeben, dass keine zuverlässige Aussage darüber erfolgen kann, dass für Wohnungen im unteren Preissegment oder Wohnungen einfachen Standards bestimmte Betriebskosten anfallen oder gerade nicht anfallen. Der Umstand, dass es möglicherweise zu einer doppelten Berücksichtigung von Posten kommt, wenn alle Durchschnittswerte für den Hauswart, die Gehwegreinigung, die Hausreinigung, die Gartenpflege und die Schneebeseitigung addiert werden, ist hinzunehmen, da im Zweifel der mehr begünstigende Wert in die Bestimmung des abstrakt angemessenen Mietobergrenze einzufließen hat22.

Ferner ist nicht unzweifelhaft davon auszugehen, dass ein Hauswart keine weiteren betriebskostenrelevanten Aufgaben hat als die in § 2 Nr. 2 bis 10 Betriebskostenverordnung genannten und nach § 2 Nr. 14 letzter Halbsatz von einer doppelten Abrechnung ausgeschlossenen Aufgaben. Die Posten der Nr. 2 bis 10 tauchen in der Übersicht über die durchschnittlichen Betriebskosten auf. Die übrigen Aufgaben des Hauswarts im Sinne des § 2 Nr. 14 (u.a. allgemeine Präsenz: Derckx, Sonstige Betriebskosten, WuM 2005, S. 690 bis 695 mit Nachweisen) und weitere – dann möglicherweise von § 2 Nr. 17 erfasste – Aufgaben des Hauswarts (Reinigung der Lichtschächte und Abflussrohre, die direkt in den Mietbereich laufen: Derckx, Sonstige Betriebskosten WuM 2005, S. 690 bis 695 mit Nachweisen) sind dann mit der Berücksichtigung des Durchschnittswertes für „Hauswart“ in Höhe von 0,11 € auch erfasst.

Die Addition der Durchschnittswerte der Betriebskostenpositionen in der Tabelle 1 des Kieler Mietspiegels 2010 ergibt einen Wert in Höhe von 1,77 € pro Quadratmeter.

Aus der Addition des Nettokaltmietpreises in Höhe von 4,93 € und des Betriebskostenpreises in Höhe von 1,77 € – jeweils pro Quadratmeter – ergibt sich ein Bruttokaltmietpreis in Höhe von 6,70 € pro Quadratmeter. Bezogen auf eine angemessene Wohnungsgröße von 50 qm errechnet sich eine Mietobergrenze für einen Ein-Personen-Haushalt in Höhe von 335,00 €.

Sozialgericht Kiel, Urteile vom 18. September 2012 – S 34 AS 484/12 und S 34 AS 2174/10

  1. zuletzt BSG, Urteil vom 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R[↩]
  2. u.a. BSG a.a.O.[↩]
  3. Amtsblatt für Schleswig-Holstein 2004, S. 548, 558[↩]
  4. BSG, Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 50/10[↩]
  5. Schleswig-Holsteinisches LSG, Urteil vom 11.04.2011 – L 11 AS 123/09 R[↩]
  6. BSG, Urteile vom 19.10.2010 und 20.12.2011, a.a.O.; Schleswig-Holsteinisches LSG, a.a.O.[↩]
  7. BSG, Urteil vom 22.09.2009 – B 4 AS 18/09 R[↩]
  8. Gautzsch, Sozialrecht aktuell 2011, S 137, 139[↩]
  9. vgl hierzu bereits BSG, Urteile vom 17.12.2009 – B 4 AS 27/09 R, SozR 4-4200 § 22 Nr 27 ; Urteil vom 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R[↩]
  10. vgl. BSG a.a.O.[↩]
  11. Schleswig-Holsteinisches LSG, Urteil vom 11.04.2011 – L 11 AS 123/09[↩]
  12. vgl. BSG aaO[↩]
  13. so auch Schleswig-Holsteinisches LSG, Urteil vom 11.04.2011 – L 11 AS 123/09[↩]
  14. BSG, Urteile vom 19.10.2010 und 20.12.2011, a.a.O.[↩]
  15. VwV-SozWo 2004 aaO.[↩]
  16. vgl. z.B. LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 06.06.2007 – L 7 AS 4008/07 ER-B, zur Unangemessenheit von Wohnraum mit ca. 30 qm für einen Ein-Personen-Haushalt[↩]
  17. vgl. BSG aaO.[↩]
  18. BSG, Urteile vom 19.10.2010 – B 14 AS 50/10 R; und vom 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R Rn 26 bis 28[↩]
  19. Schleswig-Holsteinisches LSG, a.a.O.[↩]
  20. BSG vom 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R[↩]
  21. BSG vom 19.10.2010, a.a.O.[↩]
  22. BSG, Urteil vom 19.10.2010, a.a.O.; insbesondere BSG, Urteil vom 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R, für die Bestimmung der Grenze für die Nettokaltmiete[↩]

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