Ermittlung der Mietobergrenze

Immer wieder stellen sich Empfänger von Leistungen nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch die Frage, bis zu welcher Höhe ihre Wohnungskosten übernommen werden und wie diese berechnet werden. So klagte nun eine Leistungsempfängerin vor dem Landessozialgericht Baden-Württemberg über die Höhe der Leistungen für die Kosten der Unterkunft, die ihrer Meinung nach falsch bemessen worden waren. Doch die Berufung hatte keinen Erfolg, das Landessozialgericht Baden-Württemberg stimmte dem Sozialgericht Mannheim in seinem Urteil zu, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Gewährung höherer Leistungen für die Kosten der Unterkunft und Heizung hat, als der Grundsicherungsträger bewilligte. So genügen die Ermittlungen des Grundsicherungsträgers im Landkreis Rhein-Neckar-Kreis den Anforderungen des Bundessozialgerichts an ein schlüssiges Konzept und sind aussagekräftig in Bezug auf die abstrakte Angemessenheit von Unterkunftskosten im örtlichen Bereich.

Die Klägerin gehört nach § 7 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Nr. 4 SGB II zum Kreis der Berechtigten für den Bezug von Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts, sie ist insbesondere auch hilfebedürftig. Damit hat die Klägerin dem Grunde nach Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 SGB II.

Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Die von der Klägerin im streitigen Zeitraum bewohnte Wohnung in W. ist nicht angemessen im Sinne dieser Vorschrift. Sie ist mit 75 m² nicht nur zu groß für eine Bewohnerin, sondern mit einer Kaltmiete von 375 € auch zu teuer.

Maßgeblich für die Beurteilung der Angemessenheit der Mietaufwendungen sind die Wohnungsgröße, der Wohnstandard sowie das örtliche Mietniveau1. Hinsichtlich der Angemessenheit der Wohnungsgröße ist typisierend auf die Kriterien der Förderungswürdigkeit im sozialen Wohnungsbau nach den hierfür geltenden Vorschriften zurückzugreifen2. Bezüglich des Wohnungsstandards als weiteren Faktors im Rahmen der Angemessenheitsprüfung ist darauf abzustellen, ob eine Wohnung nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist; die Wohnung muss daher im unteren Segment der nach der Größe in Betracht kommenden Wohnungen liegen3. Den räumlichen Vergleichsmaßstab bildet insoweit regelmäßig der Wohnort des Hilfebedürftigen, der sich jedoch nicht stets mit dem kommunalverfassungsrechtlichen Begriff der „Gemeinde“ decken muss, sodass im Einzelfall je nach den örtlichen Verhältnissen – insbesondere bei Kleinst-Gemeinden ohne eigenen Wohnungsmarkt – eine Zusammenfassung in größere Vergleichsgebiete geboten sein kann4.

Bei der Angemessenheitsprüfung abzustellen ist zudem nicht isoliert auf die einzelnen Faktoren Wohnungsgröße, Ausstattungsstandard und Quadratmeterpreis; die angemessene Höhe der Unterkunftskosten bestimmt sich vielmehr aus dem Produkt der – abstrakt zu ermittelnden – personenzahlabhängigen Wohnungsgröße und dem nach den örtlichen Verhältnissen angemessenen Mietzins pro Quadratmeter5. Da der Hilfebedürftige indessen einen Anspruch auf Deckung seines Unterkunftsbedarfes hat, hat sich die Angemessenheitsprüfung schließlich auch auf die Frage zu erstrecken, ob dem Hilfeempfänger eine andere kostengünstigere Wohnung konkret verfügbar und zugänglich ist1.

Auf dieser Grundlage ist für Baden-Württemberg von einer Wohnfläche von 45 qm für einen Ein-Personenhaushalt auszugehen. Eine vom Regelfall abweichende Beurteilung der flächenmäßigen Angemessenheit ist nicht geboten. Hiervon ausgehend ist die Wohnung der Klägerin mit 75 qm unangemessen groß.

Der räumliche Vergleichsmaßstab für die Beurteilung der ortsüblichen Durchschnittsmiete beschränkt sich im vorliegenden Fall auf die Umgebung von W. Der für die Angemessenheitsbetrachtung relevante „örtliche Wohnungsmarkt“ wird grundsätzlich bestimmt durch den Ort des gewöhnlichen Aufenthalts des Hilfeempfängers6 und kann im Hinblick auf dessen Größe durchaus unterschiedlich sein, je nachdem, ob es sich um einen ländlichen Raum oder ein Ballungsgebiet handelt7. Angesichts einer Einwohnerzahl von rund 3.300 kann als Vergleichsraum zur Ermittlung des Mietpreises nicht allein auf die Gemeinde W. abgestellt werden8. Vergleichbar in ihrer Struktur und Lage im Sinne eines homogenen Lebensraums sind die übrigen östlich der B. im Odenwald liegenden Orte in der Umgebung von W., etwa H., A. oder S..

Die Mietobergrenze ist nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts vom Grundsicherungsträger auf der Grundlage eines schlüssigen Konzepts zu ermitteln, das eine hinreichende Gewähr dafür bietet, die aktuellen Verhältnisse der örtlichen Mietwohnungsmarktes wiederzugeben9; Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. Dabei muss das Konzept einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Um auch schlüssig zu sein, bedarf das Konzept einiger Voraussetzungen, die das Bundessozialgericht wie folgt zusammengefasst hat10:

  • Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung),
  • es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z.B. welche Art von Wohnungen – Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße,
  • Angaben über den Beobachtungszeitraum,
  • Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B. Mietspiegel),
  • Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten,
  • Validität der Datenerhebung,
  • Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und
  • Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze).

Die vom Beklagten zugrunde gelegte Miethöhe von 5,80 € pro m² und die sich daraus ergebende Obergrenze für einen Ein-Personenhaushalt von 261 € ist nicht zu beanstanden. Das Mietniveau in W. und Umgebung im unteren Segment des Wohnungsmarktes für Wohnungen der Größe bis 45 qm liegt jedenfalls nicht darüber. Der Beklagte kann insoweit auf seine eigenen Erhebungen zurückgreifen. Diese entsprechen den oben dargestellten Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung.

Das vom Beklagten entwickelte Konzept, das im Kreisgebiet fünf Mietenstufen (Gruppen) vorsieht, in welche die jeweiligen Gemeinden eingeteilt sind, beruht auf einer Auswertung sämtlicher verfügbarer Wohnungsanzeigen in der örtlichen Presse und im Internet im Zeitraum Kalenderwochen 43 bis 47 des Jahres 2006 für das gesamte Kreisgebiet. Dabei wurde nach Gemeinde, Zahl der Wohnräume, Kaltmiete und Wohnungsgröße differenziert, wobei nicht nur Wohnungen mit einfacher Ausstattung, sondern auch mit normalem Standard einbezogen wurden. Zusätzlich wurden Großvermieter angefragt nach dem aktuellen Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen entsprechender Wohnungen und die Bürgermeisterämter um Auskunft zu dem marktüblichen Quadratmetermietpreis gebeten. An der Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten und der Validität der Datenerhebung bestehen beim Gericht angesichts der vorliegenden Unterlagen über die Erstellung des Konzepts keine Zweifel. Durch die Datenerhebung auf der Basis der tatsächlich am Markt angebotenen Wohnungen besteht darüber hinaus eine hohe Gewähr, dass Wohnungen zu dem ermittelten Preis auch angeboten werden und verfügbar sind.

Aus den Wohnungsanzeigen wurden sonach die üblichen Mietwerte ermittelt, indem in Anlehnung an das Vorgehen bei Erstellung eines Mietspiegels je 1/6 der Fälle am oberen und unteren Rand (Ausreißer) gekappt wurde. Daraus ergab sich jeweils für die einzelnen Gemeinden eine Mietpreisspanne. Unter Heranziehung der Angebote der Großvermieter und der Auskünfte der Bürgermeisterämter sowie der Erfahrungswerte der vergangenen Jahre wurde im Wege der Schätzung sodann die endgültige Angemessenheitsgrenze festgelegt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, da der Beklagte eine fundierte Grundlage für die Schätzung ermittelt hat11. Bei der Gesamtschau ergaben sich für das Kreisgebiet Teilwohnungsmärkte mit stark differierendem Mietniveau. Entsprechend hat der Beklagte fünf Gruppen gebildet (Gruppe 1 unteres Mietniveau 5,11 € bis Gruppe 5 oberes Mietniveau 6,50 €). W. gehört zur Gruppe 3, die noch weiter im Odenwald gelegenen Orte H. sogar zur Gruppe 1, Sch. zur Gruppe 2.

Ist die Einschätzung des Beklagten, der angemessene Quadratmeterpreis für Wohnungen bis 45 qm im hier maßgebenden Vergleichsraum liege nicht über 5,80 € nach alledem nicht zu beanstanden, kommt es in einem weiteren Schritt darauf an, ob eine solche Wohnung für die Klägerin konkret verfügbar war.

Nach Auffassung des Gerichts hat nach der Struktur des Wohnungsmarktes im Vergleichsraum für die Klägerin auch eine realistische Chance bestanden, eine abstrakt als angemessen anzusehende Wohnung auf dem Wohnungsmarkt anzumieten (sog. konkrete Angemessenheit). Im streitigen Zeitraum gab es zahlreiche kostenangemessene Wohnungen. All dies bestätigt, dass es einen Wohnungsmarkt für Wohnungen bis 45 qm bis zur Mietobergrenze von 261 EUR im Umkreis W. gibt und der Klägerin dem Grunde nach die Anmietung einer entsprechenden Wohnung möglich war.

Ob schließlich der Klägerin trotz einer realistischen Chance, eine kostenangemessene Wohnung zu finden, die Anmietung einer derartigen Wohnung tatsächlich nicht möglich war, ist nicht ersichtlich. Dies geht indes zu Lasten der Klägerin. Nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II sind, soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalls angemessenen Umfang übersteigen, als Bedarf der Bedarfsgemeinschaft so lange zu berücksichtigen, wie es dieser nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Die Klägerin ist in ihrer Wohnungssuche nicht auf Erdgeschosswohnungen und Wohnungen mit Badewanne beschränkt.

Landessozialgericht Baden-Württemberg, Urteil vom 22. Dezember 2010 – L 12 AS 5641/09

  1. BSG SozR 4-4200 § 22 Nrn. 2 und 3[][]
  2. BSG SozR 4-4200 § 22 Nr. 3 Rdnr. 19; BSG SozR 4-4200 § 22 Nr. 2 Rdnr. 24[]
  3. BSG SozR 4-4200 § 22 Nr. 1[]
  4. BSG SozR 4-4200 § 22 Nr. 3; BSG SozR 4-4200 § 22 Nr. 2[]
  5. BSG SozR 4-4200 § 22 Nrn. 2, 3 und 8[]
  6. BSG SozR 4-4200 § 22 Nr. 2[]
  7. BSG, Urteil vom 18.06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R []
  8. BSGE 102, 263[]
  9. BSG, Urteil vom 18. 06.2008 – B 14/7b AS 44/06 R; BSG, Urteil vom 20.08.2009 – B 14 AS 65/08 R, SozR 4-4200 § 22 Nr. 26[]
  10. BSG, Urteil vom 22.09.2009 – B 4 AS 18/09 R, SozR 4-4200 § 22 Nr. 30 = BSGE 104, 192[]
  11. vgl. Knickrehm/Voelzke/Spellbrink, DSGT Praktikerleitfäden, Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II, hrsg. vom Deutschen Sozialgerichtstag e.V., 2009, S. 18[]